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www.wns940.com:租赁住房不能出售 “预租”权益难有法律保障

2018-04-28 09:20:54 来源: 每日经济新闻

电子游戏:而交易者本身经常又耐不住寂寞,踏踏实实地持股还真就受不了,总觉得持有不涨就是浪费生命,希望资金利用效率高,每天都得往自己‘碗里’不断地划拉。

 在大力发展租赁市场,建立租购并举的长效机制下,“房屋租赁”正成为当下市场的热点,各种租赁产品不断涌现。依靠土地招拍挂、集体建设用地建租赁住房、盘活存量等多种方式增加房源供给,成为当前租赁市场面临的重要任务。

但是,跟着全国首个企业自我克制租借房项目“万科翡翠书院”进入“预租”阶段,昂扬的租金以及一次性缴纳多年租金的付出方式成为外界关注的焦点。在北京万科公布的租金计划中,90平方米三居室的月租金约为1.5万~1.8万元,180平方米的四居室月租金约3万~4万元,租金明显高于一般租户的可付出规模。

除此之外,在当时租借商场的大背景下,全自我克制地块建租借住宅或许还存在其他潜在问题。基于以上状况,《每日经济新闻》(以下简称“NBD”)记者专访了中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授。

值得注意的是,面对房地产开发商以投资回报率低从而以成本反推租金价格的做法,尹飞表示,以拿地成本反推租金价格无疑是本末倒置。实际上,企业自持一定比例租赁住房是政府在扶持规模化租赁经营企业的一个手段,在“房子是用来住的,不是用来炒的”理念之下,企业应该充分认识到这种指导思想的变化。

租赁住房不能出售 “预租”权益难有法律保障

本质上还是“炒房屋租赁权”

NBD:企业全自持土地项目作为一种新的尝试,企业自持后做租赁房,您觉得和传统的租赁模式最大的区别是什么?

尹飞:企业将自己拥有所有权或长期租赁的多余房产拿出来做租赁,这种情况也是很常见的。但全自持租赁项目是为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”指导思想、为了充分保障人民群众的居住权,政府在土地出让环节做出的探索。部分土地限价竞自持的出让方式促使企业只能自持、不能转让,只能拿来做租赁。这一尝试符合租购并举的方针,旨在通过多元化的产权方式来满足人民群众的租赁需求。

NBD:这种尝试对于企业和租赁市场会产生哪些影响?

尹飞:首先,这种尝试从制度上限制企业将房屋所有权卖出去,杜绝了“炒房”的可能,本质上是政府扶持规模化租赁经营企业、培育住房租赁市场的一个重要举措。

过去房价高涨的一个重要原因是我们片面地强调“居者有其屋”,试图通过单一的商品房所有权形式来满足所有人的居住需求,这就客观上导致了房价高企。现在我们强调租购并举,通过多重的产权形式来解决居住需求,有利于避免房价过度上涨,从根本上遏制“炒房”的冲动。

这就为有居住需求的消费者提供了购房之外的新选择。对于企业来说,过去企业要做规模化租赁经营,只能在市场上去购置房产,或者长租其他房源再转租出去。现在可以从拿地环节全面介入,更利于企业按照租赁经营的目的,在项目启动时就进行相应的规划和设计,为承租人提供更为全面、便利的房屋租赁以及相关生活服务,从而更有利于发挥租赁经营企业的专业化优势,将规模化的租赁经营做得更好。

NBD:您认为当前一些企业的做法是否依照了政策的本意?

尹飞:从企业的视点来看,从一开端企业就应该规划、设计好,以公寓等方式进行租借经营,以提供长租或短租的方式,定时去收取租金。

经过这种方式来缓解曩昔单纯的商品房所有权,满意人民群众的寓居需求,这才是方针的原意。但现在个别企业的做法实际上是把房子盖完然后一“卖”了之,本质上仍是拿这些房子来“炒”,无非是曩昔“炒”房子所有权、现在“炒”房子租借权或者说使用权,这种做法明显曲解了政府出台方针的意图。

假如方针的初衷没有完成的话,政府相关部分就应该好好研判,将来在土地出让时能不能设置其他条件,比如对自我克制企业的租金收取时刻,尤其是能否一次性收取、提早收取等问题清晰进行约定。

“预租”概念存在巨大风险

NBD:对于“以租代售”这种模式,相关政策法律是否有严格的界定?

尹飞:目前肯定是没有相关界定的。因为这种模式刚刚出现,法律对此显然是没有规定的,政府也没有将其取缔的法律依据,但是我们确实也看到相关政府部门已经在警示法律风险,这种做法是完全有必要的。

究竟什么样的模式叫做以租代售?我觉得类似这种把租金的十年、二十年打包一次性给付,尤其是在房子还没有交付的情况下,就让消费者预先一次性支付租金,就有可能构成所谓的“以租代售”。

NBD:目前,关于“预租”概念依然模糊,作为承租人应该重视哪些问题?

尹飞:从实践来看,房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”,租客交付租金后即可入住。所谓“预租”与通常的租赁不同,显然是模仿预售而创设的。就预售的实践而言,业主一次付清全部价款之后,需要等待相当长的时间方可完成交付,再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益,法律对开发商的契约自由进行了较大限制。例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。但就所谓“预租”,目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中没有任何类似预售制度,维护承租人利益的特别规定。

该项目最快也得到2020年才能入住,租客提前两年支付一大笔租金,面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准,甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时,由于缺乏制度规范,租客的权益很难得到法律保障。对于这类产品,提醒租客一定要提高风险意识,慎重决策。

利用金融手段解决回款难题

NBD:招拍挂方式竞得的自持用地做租赁住房,拿地成本高,会使得企业回款压力变大,您如何看待这一问题?

尹飞:回款需求首先要看企业为了拿地付过多少资金,企业的出价是市场竞争的结果,是企业自愿的行为。目前的高地价,恐怕还是与个别企业在拿地时不理性、试图以租代售继续炒房的心态有关。但这种做法显然与政府鼓励租赁的政策目标是不符的。企业在出价拿地的时候如果更加理性,如果大家不去抬价而是在底价或低成本去拿地,这样的话回款压力会不会更小一些。

既然地价是通过市场决定的,如果企业出价时错误估计了市场,将来推出产品时市场不接受,就只能风险自负了。

NBD:您认为企业该如何解决回款难题?

尹飞:首先,企业作为经营者、作为商人,应当理性。要做房屋租赁的规模化经营,除了直接拿地去建设租赁房之外,仅就市场化的方式而已,企业还有长期租赁、收购存量房这些获取房源的方式。企业应当根据自身情况选择对自己最有利的方式。

第二,企业应该充沛认识“房子是用来住的,不是用来炒的”指导思想的深入内在以及由此带来的方针改变。为了鼓舞租借运营,包含北京在内许多当地都会在土地等方面进一步铺开,例如答应运用团体缔造用地缔造租借房。较之于国有土地,显然本钱会低得多。企业应当充沛了解相关方针,完成本钱操控。

第三,充沛运用金融手法处理回款问题。一旦租借的规模化运营做起来,企业假如能够供给比较好的租借效劳,就可能取得较为长时间、安稳的现金流,完全能够完成证券化,这恰恰是许多信任、理财所需求的。国家也在活跃推动租借市场缔造,近期会出台相关金融方针(4月25日,住建部、证监会发布了《关于推动住宅租借财物证券化相关作业的通知》),企业能够充沛利用金融手法、经过与金融投资者共享收益来处理迅速回款的问题。

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